维修房屋的钱谁来付 物业服务好坏谁来评

2014/03/03 | 638

七大热门物业管理新规出台，为您指点迷津

本报记者  徐付梅  胡敏

违章搭建、乱停乱放、破坏公共绿地……这类让住户“闹心”的事，在各住宅小区里并不鲜见。而在“闹心事”发生之后，是找物业还是找哪个政府职能部门来处理，住户们大多不甚明了。结合邳州市实际，近期市委邳州市政府下发《关于进一步加强物业管理工作的意见》（以下简称《意见》），对邳州市物业管理工作的总体目标和原则作出新的规定，物管方面的具体细则也在加紧制定中。

在这份落地版《意见》中，维修房屋的钱谁来付、物业服务好坏谁来评、无物业小区谁来管等问题，《意见》都有了针对性的约束条例。为此，本报对七大热门物管新规进行详细解读，并邀请市房产服务中心物业管理科工作人员对此进行点评。

重心下移  属地管理

《意见》出台前，所有关于物业管理方面的投诉和问题处理都集中在市房产服务中心物业管理科。面对各个小区内的各种问题，物业管理科的几位工作人员显然是心有余而力不足。

【意见摘录】：建立市级指导，镇（街道办事处）级主抓，社区居委会属地管理的新体制，对新建小区均须同时设置社区中心、物业公司、业主委员会集中办公机构和场所。积极推进物业管理重心下移、机构健全、属地管理，切实解决物业管理中的各类矛盾和问题。各镇（街道办事处）是物业管理属地监管的主体，对辖区内的物业管理工作负总责，各镇（街道办事处）应有专门机构负责物业管理工作。

【部门点评】：小区内的一些矛盾，往往各镇和街道最了解第一手情况。重心下移，强调属地化管理，能防止矛盾的激化，切实解决问题。《意见》明确了各镇（街道办事处）和相关部门在物业管理中的职责，改变了以前所有物管问题由房管部门“一手抓”的局面，明确了政府各职能部门的责任。各镇（街道办事处）是物业管理属地监管的主体，对辖区内的物业管理工作负总责，这是物业管理体制上的最大变化，也是一大亮点。

物业项目实行承接查验

开发企业把房子交付给物业时，如果部分共用设施设备存在问题，就容易出现双方扯皮的现象，最终损害的是业主的利益。

【意见摘录】：属于前期物业管理的，在市有关部门的监督下，与开发建设单位共同做好查验工作，查清物业项目的物业总量、共用设施设备数量，尤其是房屋工程的质量。双方要办理好总体移交手续和单项移交手续，物业服务企业要建立物业项目和物业档案资料清册，并将接收资料详细清单报房管部门和镇（街道办事处）备案，杜绝不经查验就接管、不移交资料就上房现象。物业服务企业撤离后，有业主委员会的，档案资料移交给业主委员会，再由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；没有业主委员会的，可移交给社区居委会代管，或直接移交给新入驻的物业服务企业。

【部门点评】：《意见》明确了开发企业和物业服务企业在物业承接查验时双方的责任和义务，加强了前期物业管理活动的监督，维护了广大业主的合法权益。双方办理好总体移交手续和单项移交手续，可避免出现扯皮问题。

对开发企业建立住宅工程质量保修金和电梯、消防专项资金制度

房屋使用后，当发现自己的房子存在瑕疵时，维修房屋的钱究竟该由谁出，电梯、消防等设施设备需要更新和改造时，这部分资金又从何处来？《意见》中对此作了明确规定。

【意见摘录】：邳州市建立开发企业工程质量保修金制度，标准为市辖区内的住宅按地上总建筑面积每平方米2元。在开发企业取得《商品房预售许可证》前到房管部门缴纳，实行专户管理，专款专用，期限为10年。10年后依据实际考核验收情况予以返还。住宅物业配置电梯的，建设单位在办理《商品房预售许可证》之前，按照建筑安装总费用百分之一的比例缴存资金，专项用于电梯、消防等设施设备更新和改造。该项资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

【部门点评】：建立住宅工程质量保修金和电梯、消防专项资金制度，目的是在房屋、电梯、消防等出现问题时，能够得到及时维修和更新、改造，保障正常使用，从而维护业主的长远利益。

对物业服务企业建立住宅物业服务质量保证金制度

小区环境保洁、治安管理、设施维修达到什么样标准，过去出现这些问题时，对物业服务企业采取批评教育手段太软，某种程度上来说，不利于工作开展。

【意见摘录】：物业服务企业中标前期物业管理项目后，与开发企业签订物业服务合同，向市房管部门缴纳物业服务质量保证金。服务质量保证金采取阶梯式分段收取，由市房管部门统一管理。物业服务合同期满，经房管部门考核，合格的全额返还，不合格的按考核结果扣罚。

【部门点评】：物业服务企业缴纳保证金，既可保证物业服务质量，为业主提供舒适的生活环境的同时，物业服务企业还得到了保值增值，促进了社会的安定稳定。

对无物业小区探索建立社区物业服务站

针对无物业小区无人管理、环境脏乱差等问题，《意见》要求，探索建立社区物业服务站，对小区内的环境卫生、绿化养护、化粪池清掏及公共设施日常维护等提供基本服务。

【意见摘录】：对于市区无物业管理的居住小区，按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则，每3万平方米左右由社区居委会建立一个物业服务站，对小区内的环境卫生、绿化养护、化粪池清掏及公共设施日常维护等提供基本服务。每个社区物业服务站由市、镇（街道办事处）每年按1：1的比例，共补贴4万元办公经费。

【部门点评】：无物业小区多为老旧小区，基础设施较为薄弱。帮助无物业小区建立社区物业服务站，以满足小区居民的生活需求，能够不断提高居民生活质量和社区文明程度。

建立对保障性住房等小区的物业扶持机制

随着保障性住房小区住户数和人数增加，小区管理问题也日益突出。关注弱势群体，给予弱势群体必要的政策支持是构建社会主义和谐社会的必然要求。

【意见摘录】：对低保户、特困户的物业费实行减免政策，补贴实行年度审报制。每年初，由物业服务企业向小区所在地的镇（街道办事处）申请，市房产服务中心汇总后与市财政局共同研究提出意见报邳州市政府批准后实施。资金由市、镇（街道办事处）财政按1：1比例进行补贴。

【部门点评】：困难群众本来收入就少，再收取物管费确实比较困难。减免物业费可以避免物管企业因经费问题陷入经营困境，体现了以人为本的人性化管理，透露出了浓浓的人文情怀，促进了社会和谐。

建立提高物业服务费收缴率机制

在物业管理工作中，除了开发企业和物业服务企业以外，业主的积极配合也至关重要。《意见》针对业主的义务也做出了相应的规定。

【意见摘录】：对欠缴物业费的，可以采取教育、行政、法律等手段催缴。对恶意欠费的公职人员，物业服务企业上门催缴1个月并在小区公示后仍不缴纳的，由物业服务企业报社区居委会，社区居委会汇总后报镇（街道办事处），由镇（街道办事处）发函至其所在单位催缴。二手房交易时，原房屋所有权人要凭交易前的物业服务收费发票，经市房管部门确认后，方可办理过户手续。

【部门点评】：如果不按时交纳或不交纳物业管理费，表面上看好像是业主或物业服务企业之间的事，与其他业主没有关系，但从深层次看，将造成因物业管理费不到位，影响物业管理服务标准，直接损害了绝大部分业主的合法权益。